Finanzierung – Tipps

Förderung für Öko-Investitionen

Wenn es ums Energiesparen geht, ist die KfW spendabel. Einen Öko-Plus-Kredit etwa für eine moderne Heizungsanlage mit Sonnenkollektoren gibts für etwas über 4 Prozent und eine Totalsanierung, die den Altbau beim Energieverbrauch auf den Stand der Neubautechnik bringt, sponsert die Förderbank mit einem Kredit von bis zu 50 000 Euro. Der Effektivzins dafür liegt unter 3 Prozent. Da kann keine Bank mithalten.

Standardkredit bei Banken oft günstiger

Der Standardkredit der KfW-Bank allerdings kostet zum Stichtag der Finanztest-Untersuchung am 1. September 2008 5,72 Prozent bei fünf und 5,26 Prozent bei zehn Jahren Laufzeit. Das unterbieten viele Banken ganz locker. Absolut günstigstes Angebot im Finanztest-Vergleich: Bei der Volksbank Rhein-Ruhr gibts für Kreditnehmer im Geschäftsgebiet Modernisierungskredite für nur 4,44 Prozent Effektivzins. Voraussetzung: Der Auftrag für die Modernisierung geht an Handwerksbetriebe in der Region. Ohne Bedingungen und bundesweit liegt die BBBank vorn. Sie bietet Modernisierungskredite mit 4,96 Prozent Effektivzins. Allerdings muss der Immobilieneigentümer eine Grundschuld stellen und müssen Haus oder Wohnung schuldenfrei sein.

Extrakosten durch Grundschuld

Die Bestellung oder Übertragung einer Grundschuld kostet extra. Notar und Grundbuchamt kassieren bei Bestellung einer Grundschuld über 10 000 Euro rund 150 Euro Gebühren. Bei kleinen Darlehen kann daher ein grundschuldfreier Kredit günstiger sein, auch wenn der Zinssatz höher ist. Ein Prozent Unterschied beim Effektivzins macht bei einem 10 000 Euro-Kredit mit fünf Jahren Laufzeit rund 240 Euro aus. Vorteil von Darlehen ohne Grundschuldbestellung außerdem: Kreditnehmer können sie bereits ein halbes Jahr nach der Auszahlung jederzeit mit einer Frist von drei Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung tilgen. Grundschulddarlehen dagegen sind vor Ablauf der Zinsbindungsfrist nur rückzahlbar, wenn ausdrücklich ein Sondertilgungsrecht vereinbart ist.

Sonderangebot von der Hausbank

Ohne Extrakosten ist ein Grundschulddarlehen fürs Modernisieren unter Umständen bei der Bank möglich, bei der die Finanzierung für den Kauf der Immobilie noch läuft. Soweit das Darlehen getilgt ist, kann die Grundschuld als Sicherheit für den Modernisierungskredit herhalten. Das spart außer den Gebühren auch Zeit und Formalitäten. Auch sonst sollten Immobilieneigentümer mit Kreditbedarf ihrer Hausbank eine Chance geben. Möglicherweise nutzt sie ihren Informationsvorsprung gegenüber anderen Anbietern, um ein attraktives Angebot zu machen. Der Hinweis auf günstigere Angebote anderer Anbieter kann lohnen. Für verlässliche und gute Kunden bessert die Hausbank ihr Angebot möglicherweise noch mal nach.

(Quelle: 02.11.2008 © Stiftung Warentest. Alle Rechte vorbehalten.)

Nicht zu viel bezahlen

Geeignet ist eine [..] lange Zinsbindung vor allem für Bauherren und Wohnungskäufer, die sich nur eine Tilgung von weniger als 2 Prozent der Kreditsumme leisten können. Sie können ihre Schulden nur langsam abbauen. Das heißt: Für sie ist es wichtig, lange von einer Zinserhöhung verschont zu bleiben. Kleiner Nachteil: Außergewöhnlich lange Zinsgarantien kosten mehr. Je länger die Zinsbindung, desto höher ist der Darlehenszins. Der Zinssatz für ein Darlehen mit 30 Jahren Zinsbindung sollte dennoch allenfalls 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte höher sein als der für ein vergleichbares Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung. Manche Banken und Vermittler schlagen aber mehr auf. Dann ist es auch für risikoscheue Bauherren besser, nur 20 Jahre zu wählen und die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung zu stecken.

Flexibilität nutzen

Ein Vorteil der Langläufer: Trotz der langen Zinsbindung sind die Kredite nach Ablauf der ersten zehn Jahre sehr flexibel. Nur die Bank bleibt an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Der Kunde kann zehn Jahre nach der Auszahlung jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen. Sondertilgungen, die komplette Rückzahlung oder eine günstige Umschuldung sind dann problemlos und – vor allem – ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Sparen durch vergleichen

Kreditbedarf. Ermitteln Sie sorgfältig, wie viel Kredit Sie benötigen. Vergessen Sie nicht die Nebenkosten für Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren.
Eigenkapital. Setzen Sie bis auf eine Sicherheitsreserve von drei bis sechs Monatsgehältern so viel Eigenkapital wie möglich ein.

Vergleich. Geben Sie Ihren Finanzierungswunsch fest vor und lassen Sie sich konkrete Angebote geben. Vergleichen Sie die Kredite anhand des Effektivzinses. Achten Sie auch auf Schätzkosten und ­Bereitstellungszinsen, die nicht im Effektivzins enthalten sind.

Finanzierungsplan. Lassen Sie sich von der Bank oder Vermittlungsgesellschaft für jedes Angebot einen Finanzierungsplan bis zur vollständigen Entschuldung aufstellen. Bedenken Sie, dass nach Ablauf der Zinsbindung ein Zinssatz von sieben bis acht Prozent durchaus möglich ist.

Tilgung. Grundsätzlich gilt:Je schneller Sie tilgen, desto billiger wird der Kredit. Vereinbaren Sie deshalb bei Vertragsschluss ein Sondertilgungsrecht, das bereits während der ersten zehn Jahre Laufzeit gilt. Die Langläufer sind erst nach Ablauf von zehn Jahren flexibel. Wenn möglich, sollten Sie diese Flexibilität nutzen und die Tilgungsrate erhöhen oder Sondertilgungen leisten.

(Quelle: aus Stiftung Warentest, Januar 2007)


Aufschlag für Extras

Je nach Bank kann sich der Kreditzinssatz erheblich ändern, sobald der Kunde mehr will als ein simples Standarddarlehen mit ein Prozent Tilgung. So bieten fast alle Banken auch eine Kreditvariante mit dem Recht auf begrenzte Sonderzahlungen während der Zinsbindung an. Doch während Kreditkunden bei vielen Instituten ohne Mehrkosten jährlich fünf oder sogar zehn Prozent der Kreditsumme zusätzlich tilgen dürfen, kassieren andere dafür einen Zinsaufschlag von bis zu 0,27 Prozentpunkten.
Zugang zur Förderung

Für die meisten Baufinanzierer ist es sinnvoll, nicht ein einziges Darlehen über die gesamte Summe bei ihrer Bank aufzunehmen, sondern auch ein Teildarlehen der staatlichen KfW-Förderbank zu nutzen. Die KfW finanziert bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten mit einem zinsgünstigen Kredit.Das aktuelle Angebot der InvestitionsBank  Sachsen-AnhaltKfW-Wohneigentumsprogramm


Ergänzend zum Finanzierungsanteil Ihrer Hausbank oder Bausparkasse können Sie für Bau und Erwerb einschließlich Modernisierung Ihres zukünftigen Eigenheimes oder Ihrer Eigentumswohnung in Sachsen-Anhalt maximal 100.000 Euro erhalten. Bis zu 30 % der Gesamtkosten können Sie in diesem Rahmen besonders günstig finanzieren. Die IB verbilligt den ohnehin attraktiven KfW-Zinssatz des Wohneigentumsprogramms um weitere 0,2 Prozentpunkte.Die Förderung wird Privatpersonen gewährt und ist nicht an Einkommensgrenzen oder Fördergebiete gebunden.
Rabatt für Schnelltilger

Ganz unterschiedliche Angebote machen die Banken auch Kunden, die ihren Kredit schnell abzahlen können. Vor allem bei regionalen Banken spielt es für den Zinssatz keine Rolle, ob der Kreditnehmer eine Anfangstilgung von ein, drei oder fünf Prozent wählt. Die Mehrzahl der Institute belohnt dagegen eine hohe Tilgung mit einem Zinsrabatt bis zu 0,3 Prozentpunkten im Vergleich zum Kredit mit nur ein Prozent Tilgung. Gerade bei niedrigen Zinsen ist schnelles Tilgen besonders wichtig. Ein klassisches Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und nur ein Prozent Anfangstilgung führt beim derzeitigen Zinsniveau zu einer Laufzeit von bis zu 40 Jahren. Bei Auslaufen der Zinsbindung ist die Restschuld noch sehr hoch. Sind für den neuen Kredit höhere Zinsen zu zahlen, kann das zu unbezahlbar hohen Raten führen.
Höher Tilgen, länger Festschreiben: So nutzen Sie die billigen Bauzinsen richtig
Nie war es in den vergangenen 50 Jahren günstiger, eine Immobilie zu finanzieren. Die Rate für ein Darlehen kostet heute nur halb so viel wie vor zehn Jahren. […] Interhyp empfiehlt eine Tilgung von mindestens zwei Prozent.
Laufzeit: Während Darlehensnehmer in Hochzinsphasen kurze Zinsfestschreibungen wählen sollten, bieten sich heute lange Zinsbindungen an. Wer sein Darlehen 15 oder 20 Jahre festschreibt, sichert sich die niedrigen Zinsen fast bis zur Schuldenfreiheit.
Wichtig: Auch wenn die Zinsen niedrig sind, gibt es große Differenzen zwischen den Anbietern. Konditionsunterschiede von bis zu einem Prozent verteuern einen Kredit um 10.000 Euro und mehr.Unser Rat:
Mehrere Offerten einholen.

Verdienstausfallversicherung

„Wer einen Hauskauf plant, aber wegen der schwierigen Konjunktur Angst vor Jobverlust hat, sollte eine Verdienstausfallversicherung abschließen. Bei Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit werden dann die regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen übernommen“, so Schick. Nähere Informationen zu einer solchen Versicherung erhalten interessierte Kunden bei IVD-Maklern, die eine Verdienstausfallversicherung in Zusammenarbeit mit einem großen Versicherungsunternehmen anbieten.
(Quelle: IVD/VDM/10.01.2005)
Die guten Gründe für die Immobilie sind mehr als sieben.


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